Son yaşadığımız 23 Nisan’da İstanbul’da meydana gelen ve 6,2 şiddetindeki depremden sonra başta gayrimenkul fiyatları ve kiralar olmak üzere korunma için kullanılan malzemelerin fiyatlarında yükselme gözleniyor. Her doğal afet olduğu zaman benzer olayları yaşamaktayız. Yangın olur yangın güvenlik malzemeleri, sel baskını olur sudan korunma malzemeleri fiyatları hemen yükseliyor. Biz neden böyle fırsatçı bir toplum haline dönüştük? Neden zamanında değil de afetler olduğu zaman tedbir almaya çalışıyoruz? İşte bu yüzden fiyatlarda dalgalanmalar oluşmaktadır.
Halbuki afet yönetim merkezinin veya ilgili kurumların deprem ülkesi olduğumuz için alınacak önlemleri her defasında sık sık tekrarlaması, çalışma ve sosyal güvenlik bakanlığının yangına karşı alınması gereken önlemleri ve gerekli olan tesisat veya yardımcı malzemeleri basına sürekli açıklamalarına rağmen bizler zorunlu olmadıkça bu koşulları evimizde, işyerimizde uygulamaktan maalesef kaçınmaktayız.
Deprem uzmanı son derece değerli hocalarımız jeoloji mühendisleri veya jeofizik mühendislerinin İstanbul’da olabilecek depremlerinin şiddeti ve riskli bölgeleri bilimsel olarak açıklamalarının ardından başta gayrimenkul fiyatları, deprem için riski az bölgelerde artmaya başladı. Ve doğal olarak söz konusu bölgelerde de kira ücreti yükselme eğilimine girmiş bulunuyor. Tabii ki maddi durumu iyi olan vatandaşlarımız için ev değiştirme veya benzer önlemler problem olmayabilir ama ya parası olmayanlar ne yapacak? Mecburen oturdukları evler riskli de olsa sağlam da olsa oturmaya devam edecekler.Sn. Cumhurbaşkanımızın ifadesine göre başta İstanbul olmak üzere kentsel dönüşüm çalışmalarına hız verilecek ve koşullar da vatandaşın lehine olarak değişecek. Son derece doğru ve belki de geç kalınmış bir karardır. Çünkü sadece İstanbul’da bir buçuk milyon civarında depreme karşı yüksek risk taşıyan bina bulunmaktadır ve bunların zaman geçirilmeden değişimi veya güçlendirilme çalışmalarının yapılması biz zorunluluktur. Bilindiği üzere insan hayatı söz konusu olduğu için yapılması elzem işlemlerdir.
TOKİ vasıtasıyla kentsel dönüşüm koşulları yanlış hatırlamıyorsam 700000 TL hibe,700000 TL de kredi verilerek ve kredinin geri ödemesi de iki yıl sonra başlamak üzere TÜİK tarafından açıklanan TÜFE oranının yarısı kadar faiz tahakkuk ettirilerek gerçekleşecekti. Plan bu şekilde olsa bile maddi durumu iyi olan vatandaşlar için bir fırsat olabilir. Yukarıda bahsetmeye çalıştığım gibi Sn. Cumhurbaşkanımızın önümüzdeki süreçte bu koşullarda daha iyi bir program açıklayacağını hepimiz beklemekteyiz. Ancak TOKİ ye müracaat eden vatandaşların sırasının ne zaman geleceği konusunda maalesef kesin bir bilgi bulunmamaktadır. Çünkü 2023 yılında yaşadığımız (Allah tekrarını göstermesin) ve 11 ilimizi etkisi altına alan, yüzyılın felaketini yaşadıktan sonra söz konusu bölgede binlerce proje yapılmaktadır ve yapılaşma devam etmektedir. Doğal olarak TOKİ de deprem bölgesine öncelik tanımakta ve inşaat halinde olan projelerin bitirilmesi için çalışmaktadır.
Daire satın almak isteyen vatandaşlar ise ilk olarak binanın deprem raporunu haklı olarak sormaktadırlar ve sağlam binaların fiyatı da astronomik seviyelere yükselmiştir. Bazı bölgelerde ise kentsel dönüşüm rant elde etmek amacıyla yapıldığı aşikardır. Satın almadan önce konutun imar durumu ve tapu bilgileri devlerin ilgili kurumlarından elde edilmektedir. Çünkü yazının başlığında kullandığım gibi deprem fırsatçılarının verdiği veya vereceği bilgiler ne kadar doğrudur bilemeyiz.
Deprem sonrası yükselişe geçen ve İngilizce olarak TİNY HOUSE denilen pratik ve küçük yaşam alanını ihtiva eden evler de çözüm olarak görülmeye başlamıştır. Ancak bu tür evlerin de her yere konulması söz konusu olmayabilir. Dolayısıyla ilgili belediyelerden veya resmî kurumlardan izin alınması gerekecektir. Çünkü söz konusu model evlerin tekerlekli ve taşınabilir özellikleri taşıması gerekmektedir. Bir başka olmazsa olmaz sebep de bu tür evlerin altyapı hizmeti olmayan yerlere konumlandırılması da mümkün değildir.
Arsa veya ev alımı yaparken dikkat edilmesi gereken kurallar ise aşağıdaki şekilde sıralanabilir.
1. Tapu Kaydı Kontrolü: Almak istediğiniz taşınmazın tapusu var mı, hisseli mi yoksa tek kişiye mi ait, mutlaka kontrol edin. Tapu senedinde taşınmazın niteliği (arsa, tarla, bağ, bahçe, vs.) belirtilmiş olmalı.
2. İmar Durumu Sorgulaması: Belediyeden veya ilgili kurumlardan arsanın imar durum belgesini mutlaka alın. Alacağınız yerin imar izni var mı, konut yapılabilir mi, tarım arazisi mi, öğrenin.
3. Kadastro ve Parsel Bilgileri: Kadastro müdürlüğünden parselin konumu ve sınırları hakkında bilgi alın. Harita veya kroki üzerinden yerin uygunluğu ve çevresi incelenmeli.
4. Yolu ve Altyapısı Var mı? Arsanın ulaşımı kolay mı, yolu var mı, elektrik, su, kanalizasyon gibi altyapı hizmetlerine yakın mı araştırın.
5. Zemin Etüdü ve Doğal Afet Riski: Deprem, heyelan gibi doğal afet riski taşıyan bölgelerden uzak olup olmadığı kontrol edilmeli. Zemin sağlamlığı ve jeolojik yapı önemlidir.
6. Tarla Alımlarında Tarım Kanunu: Tarla alımlarında 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’na göre bazı kısıtlamalar olabilir. Bu sebeple tarımsal arazi bölünmezliği gibi detaylara dikkat edin.
7. Satıcıyla Yapılan Sözleşme: Satıcıyla yapılan noter tasdikli sözleşme veya tapu devri resmî olarak yapılmalı. El yazısı senetlere güvenmeyin.
8. Vergi Borcu ve Haciz Durumu: Arsanın üzerinde vergi borcu, ipotek veya haciz olup olmadığını tapu müdürlüğünden kontrol edin.
9. Çevredeki Projeler ve Gelişmeler: Bölgenin gelecekteki kentsel gelişim planları ve altyapı projeleri değer artışını etkileyebilir.
Yukarıdaki bilgiler için emlakçı veya satıcıların bırakın söylemini gösterdikleri yazıları bile dikkate almadan resmî kurumların verileri dikkate alınmalıdır.
ZAFER ÖZCİVAN
Ekonomist-Yazar